其他
再闯关东，绿地在东北能否走出“滑铁卢”
文丨西部菌
资本闯关东，又有新动作了！
6月5日，绿地控股集团宣布，在哈尔滨成立东北区域管理总部，并在绿地东北亚国博城举行绿地哈尔滨全球商品贸易港先行馆开馆仪式。
在东北地区，绿地已经有房地产事业部，新成立的区域管理总部，按照之前媒体报道，“地位高于区域房地产事业部及非地产业务区域分公司”。
组织架构上的升级，也意味着绿地在东北的投资，会有进一步的加码。
事实上自去年年中以来，包括恒大等房企大佬，纷纷响应国家号召，押注东北。从区域发展的角度看，东北收获国家中心城市的概率很高，绿地跟进投资自然不让人意外。
不过，这片曾经折戟过的地区，是否能让它摆脱掉队危险？
01
对绿地来说，东北是一个相当具有特殊意义的板块。
2015年前后，高速扩张中的绿地，在经济减速的东北，遭遇了前所未有的市场滑坡，项目销售惨淡，退房金额一度高达几十亿元。
受退房潮影响，绿地东北的资金链出现巨大问题，于是不得不“选择性地对一些去化慢甚至暂无市场的项目采取了停缓建措施”，项目普遍停工。
如上图搜狐财经的数据显示，2014年绿地在东北地区的营收，达到129.66亿元，不过2015年就下滑到69.11亿元，数据直接腰斩了一半，到2016年继续下跌到33.76亿元。
根据年报，2017年绿地东北的主营业务毛利率为-1.3%，这也是上市以来首次出现地区业务毛利率为负的情况。
近两年来，绿地东北业务开始慢慢恢复。比如去年4月，沈阳绿地新里城营销中心正式对外开放。
在一篇访谈中，东北事业部总经理吴庭军也提到，“我们要让东北看到真正的绿地”。
不过，绿地在东北的存在感并不是那么足。不管是沈阳，还是这次区域总部所在的哈尔滨，房地产销售十强榜单上，都没有绿地的身影，尽管论全国业绩它可以排第六。
2019年的年报显示，绿地东北地区的营收只有64.8亿元，只有2014年的一半。内地的几个大区中，东北同样排名垫底，只有西北的七分之一左右。
东北的业绩规模太小，正好解释了，为何绿地要在哈尔滨设立新总部。重仓东北，找回曾经的市场份额，是响应国家号召的应有自觉，也是做大规模体量的必然之选了。
其实在去年8月，绿地就曾和沈阳签订协议，未来五年在沈阳拟投资300亿元，包括但不限于房地产开发、基础设施建设、城市综合开发等项目。
02
这次绿地在东北的动作，除了设置区域管理总部外，位于哈尔滨的东北亚国博城，是绿地投资东北的一个重要体现。
根据介绍，东北亚国博城包括国际会展中心、会议中心、全球商品贸易港三个核心，而它的看点有两个。
其一，二期和三期共规划了两个318米的超高层建筑，建成后，将成为哈尔滨的地标。这也是“摩天大楼专业户”绿地的常规操作了。
其二，哈尔滨的全球商品贸易港，按规划“致力打造集贸易会展，总部经济，智慧科创，商务金融为一体式的龙头项目，将成为东北亚开放的重要窗口”。
关于全球商品贸易港，绿地的逻辑是，利用新一轮对外开放的背景，以此为平台打造消费全产业生态链，做贸易会展、总部经济的生意。
这是一条区别于很多房企的业务多元化道路，它的投资版图，也远远不限于哈尔滨。比如，借着首届进博会的东风，绿地上海全球商品贸易港在2018年就已正式启动。
而根据报道，预计总投资约100亿元的绿地济南全球商品贸易港，去年签约，目前已经启动建设。
今年3月，绿地联手贵阳，打造贵州双龙绿地全球商品贸易港项目，预计总投资同样在100亿元左右。
对绿地来说，无论是重新重仓东北，还是在全国布局各类全球商品贸易港，寻找新的区域和业务增长点，除了房地产市场增长空间减少的因素外，更是因为绿地面临着掉队的危险。
年报显示，2019年，绿地集团实现合同销售金额3880.42亿元，同比增长只有0.1%。和曾经并驾齐驱的“碧万恒”（碧桂园、万科、恒大）相比，差距已越来越大。
03
对于2020年的房地产市场，绿地总裁张玉良曾表示，“市场的总量将下降5%-10%”，对此绿地的拿地重心，将回到一二线城市。
不过从近期来看，在战线收缩的表态之外，绿地的扩张速度和投资力度，依然是相当迅猛的。
比如就在今年3月，绿地和广西签订了投资总额超1000亿元的合作协议，其中正好也包括绿地全球商品贸易港项目。而且据和讯报道，1000亿元是新增投资，不包括已投资项目。
同样是在3月，绿地和贵阳签约，近期规划投资400亿元，包括100亿元的双龙绿地全球商品贸易港项目。
此外，绿地还宣布和江苏银行合作，获得江苏银行200亿元授信额度，打造南京溧水中医健康养生产业园。
算下来，短短几个月，签约承诺的投资额度，已接近两千亿。当然，具体的合作细节没有公布，未必都是绿地掏钱，但如此密集的投资力度，着实让人侧目。
另一方面，在房地产主业上，尽管受黑天鹅事件影响，绿地的拿地节奏依然相当快。
中指院的《2020年1-3月全国拿地排行榜》显示，一季度绿地拿地136亿元，位居全国第六位，比“碧万恒”都要高不少。
综合来看，面临掉队危险的绿地，战略扩张的野心相当明显了。但土豪式地出手扩张，至少面临着两个问题：第一，债务和资金链压力；第二，投资回报。
以重仓东北为例。在之前的推文中，西部菌多次提到，东北或者说沈阳，拿下国家中心城市的概率很大，但国家战略礼包，自然没法给房企的销售增长打包票。
作为老工业基地，尽管资本大佬纷纷闯关东，但东北的产业，依然需要漫长的转型期。在此期间，经济和人口增长，都会面临很大的压力。
在这种前提下，如何保证在区域购买力有限，且房企市场版图接近定型的东北，不至于拖累绿地的增长？
1
-END-
本账号系网易新闻·网易号“各有态度”签约账号
转载、合作微信：hbdx1990xz
冲刺上市，这家成都房企背水一战